Storstäder i Europa och Nordamerika håller på att bli obeboeliga. Inte på grund av de skäl som högern ofta pekar på – brottslighet, immigration, dekadens – utan på grund av en okontrollerad hyresökning. I USA är det ett välkänt faktum att städer som New York, Los Angeles och San Fransisco inte längre är till för vanliga människor. I Kanada plågas Vancouver och Toronto av lika vansinniga hyror. Trenden är liknande i Europa och inte minst Helsingfors, där den årliga hyresökningen i huvudstadsregionen under hela 2010-talet var markant högre än den allmänna konsumentprisutvecklingen.
Debatten om orsakerna till städernas långsamma men säkra undergång under hyresoket rör sig mest på makroplanet. Låga styrräntor, minskade satsningar på offentliga eller annars billiga hyreslägenheter, inflyttning till städerna, ökad immigration i länder såsom Kanada.
Alla dessa förklaringsmodeller är viktiga att granska, men i viss mån är de också en artefakt av tillgängliga data. Om du bara har en hammare, ser varje problem ut som en spik. Forskaren Frank Pasquale skriver i boken Black Box Society om en välkänd anekdot om en man som tappade sina bilnycklar på gatan en mörk kväll. Medan mannen söker sina nycklar på marken i skenet av en gatulampa råkar någon gå förbi. ”Är det där du tappade dina nycklar”, frågar den förbipasserande efter att mannen förklarat situationen. ”Nej, men det är här ljuset lyser”, svarar mannen.
Forskning om bostadsmarknaden är lite som mannen i anekdoten: Den utgår från tillgängliga data, utan att utforska andra förklaringsmodeller. De flesta städer offentliggör inte detaljerade data om vem som äger hyresmarknaden. Istället förlitar sig forskningen oftast på samlad eller ”aggregerad” statistik. Prishöjningar anges i aggregat för ett visst område och data på hur enskilda hyresvärdar betett sig anges inte överhuvudtaget. Slutsatsen är att man i de flesta städer inte vet vilka de största ägarna är på den privata hyresmarknaden, hur dessa ägare beter sig beträffande hyror och hyresgästers rättigheter eller hur ägandet eventuellt kontrolleras genom nätverk av företag.
I min egen forskning råkade jag tillsammans med några kolleger snubbla över en bakdörr på webbsidan med alla fastighetsägare i Montreal. Fast webbsidan i normala fall begränsar sökningar till adress eller fastighetsnummer, lyckades vi ladda ner 95 procent av hela databasen i november 2020. Vi fick alltså en exakt bild av vem som ägde vad just den dagen då vi laddade ner all data. Därmed kunde vi även analysera databasen för att se hur ägandet i Montreal fördelar sig mellan verkliga personer och företag, istället för att begränsa våra sökningar till enstaka adresser eller för att bara förlita oss på samlad statistik.
Vi hittade till exempel ett nätverk av 240 företag som kors och tvärs äger varandra samt 80 byggnader med över 3 000 lägenheter. I detta nätverk ägdes en byggnad av ett företag som ägdes av X antal andra företag, som ägdes av Y antal andra företag, … i tolv lager!
Vad vi upptäckt genom denna data är att hyresmarknaden i Montreal – en förhållandevis förmånlig stad där hyresrättigheterna historiskt sett varit på god grund – har ett stort antal skumma aktörer som döljer sitt ägande i komplicerade företagsarrangemang. Vi hittade till exempel ett nätverk av 240 företag som kors och tvärs äger varandra samt 80 byggnader med över 3 000 lägenheter. I detta nätverk ägdes en byggnad av ett företag som ägdes av X antal andra företag, som ägdes av Y antal andra företag, … i tolv lager!
En statistisk analys av denna data visade att företag som ingår i denna typ av nätverk högst sannolikt är registrerade utanför Kanada och äger fler lägenheter än andra typer av ägare. De verkar alltså vara en drivande kraft i att oligopol formas på hyresmarknaden och är antagligen åtminstone en delorsak till den allmänna hyresökningen i Montreal.
Därutöver kunde vi påvisa att andelen hyresvärdar i Montreal som kunde klassas som ”finansialiserade” – stora företag som kopplar boendet till finansmarknaden – var mycket större än tidigare uppskattats, 11.7 procent snarare än 1.4 procent.
Idag, drygt tre år efter att vi samlade våra data, har Montreal tyvärr stängt bakdörren vi hittade på webbsidan med alla stadens fastigheter. En motsvarande insamling av data vore mycket svårare nu. Därmed vore även en likadan analys av marknaden idag helt omöjlig. Likaså är det otänkbart att analysera historiska trender i ägandet, vilket i sin tur gör det svårt att utveckla kausala modeller som kunde fastställa orsak och verkan. Man undrar förstås: Vem gagnar det?
I Helsingfors är läget ännu värre. För att hitta uppgifter om vem som äger en fastighet måste man veta fastighetens nummer. När man väl känner till fastighetsnumret så kan man sedan beställa ett lagfartsbevis på en nättjänst som kräver inloggning med nätbank. Vill man beställa uppgifter om fler än 20 fastigheter, måste man fylla i en skild ansökan. Den typ av datadriven analys som vi utfört för Montreal kommer alltså inte i fråga.
I Montreal liksom Helsingfors grundar sig dessa begränsningar antagligen på principer om dataskydd. Uppgifter om vad enskilda medborgare äger eller var de bor skall inte vara tillgängliga för allmänheten. Principen har i många avseenden goda skäl, men samtidigt blir all kunskap om vad som egentligen pågår i våra städer oåtkomlig.
Vi kan välja mellan etnografiska och kvalitativa berättelser om hyresboender eller analyser av fullkomligt opersonliga ”marknadskrafter” grundade i samlad statistik. Men vi har inte tillgång till en verklig analys av aktörer, eller mer krasst, klassfiender som förskansar åt sig fastigheter och tar ett strypgrepp på bostadsmarknaden.
I Montreal liksom i Helsingfors måste en mellanväg hittas. Företag och individer som äger mer än fem eller tio fastigheter kunde till exempel ingå i offentliga register med uppgifter om vad de äger, när de köpt sin egendom, och så vidare. Med tanke på vad som står på spel vore det inte en drastisk åtgärd, utan en ömklig, om än akut, reform. I väntan på reformer som antagligen aldrig kommer, kunde hyresgäster i Helsingfors och på andra orter ta efter diverse projekt i USA som börjat kartlägga de värsta hyresvärdarna.
