Att städer säljer ut sina fastigheter väcker frågor – och kritik. Trenden är synlig i Helsingfors och de som är kritiska påtalar processens lyckta dörrar och stadens brist på kontroll över hur byggnaderna kommer att användas.
I över 100 år har Helsingfors byggt och skött om av staden ägda fastigheter. Staden har anställt sakkunniga som planerat och tagit hand om fastigheterna. Det har varit en del av den europeiska traditionen och ansetts vara till gagn för invånarna. I dag ser det annorlunda ut, Helsingfors har börjat sälja sina fastigheter med en allt större entusiasm.
– Det handlar om en stor kulturell förändring, säger Harri Hautajärvi, arkitekt och doktor i teknikvetenskap.
Sälj inte ut delaktighetsprincipen
Lappviken, som ligger vid Sandvikens begravningsplats, är ett av de hotade områdena.
För tre år sedan, efter hård kritik, förkastade staden det internationella fastighetsinvesteringsbolaget NREP:s förslag som hade vunnit i idétävlingen om Lappvikens framtid. Förslaget skulle bland annat ha omfattat ett nytt hotell på tomten. NREP är dock fortfarande inblandat i Lappvikens gamla sjukhus. Deras senaste förslag är att den norra flygeln i byggnaden ska göras till hostell.
I Lappviken har man en miljö där det finns medborgarföreningar, psykisk vård och annan verksamhet och så säger staden att det inte finns användning för det. Vem är det då som utgör staden, om inte stadsborna själva?
NREP ägs av investerargruppen Urban Partners, vars kommersiella princip bygger på att köpa fastigheter, ”förbättra” dem så att de sedan kan sälja vidare fastigheterna med en vinst inom 5 år.
– Lappviken har blivit enormt viktig för många människor. Grunden står på tusentals människors frivilliga arbete. Det bygger hemskt mycket på delaktighetsprincipen som inte går att förverkliga om man gör det på ett annat sätt, berättar Rita Paqvalén,- kulturarbetare och involverad i Lappviken.
Medan vi sitter utanför sjukhusbyggnaden hälsar Paqvalén på förbipasserande. Inomhus möts man av mummel och av en stark doft av nybakade kanelbullar. Mentalsjukhuset som ritades av Carl Ludvig Engel var Finlands första då det blev klart 1841. Det fungerade som ett psykiatriskt sjukhus ända till 2008. Lappviken kvarstår fortfarande som en plats för psykiatrisk verksamhet, något som är fullständigt exceptionellt. Byggnaden är skyddad med stöd av lagen om skyddande av byggnadsarv. I detaljplanen framgår det att andra tillhörande byggnader såsom Venetsiahuset, Äppelhuset och Lappvikens park också är fredade. Grönskan som omringar det gamla sjukhuset är unik i sin mångfald. Helsingfors har något som andra stora städer sällan kan erbjuda, nämligen stora grönområden mitt i centrum.
– I Lappviken har man en miljö där det finns medborgarföreningar, psykisk vård och annan verksamhet och så säger staden att det inte finns användning för det. Vem är det då som utgör staden, om inte stadsborna själva?
– Människor använder ju faktiskt det här utrymmena.
Lappvikens källa (som administrerar verksamheten på området, red.anm.) har byggt upp betydande medborgerlig verksamhet med låg tröskel och hyr för tillfället utrymmena av staden.
Rita Paqvalén. Foto: Aurora Ahlroos-Lilius.
Om man säljer till byggnadsinvesterare betyder det att man inte kan kontrollera när byggnadsinvesteraren säljer fastigheten vidare.
Hetaste högertrenden inom staden
”Fastighetsförsäljningarna är en del av en större privatiseringsvåg.” Harri Hautajärvi beskriver en ny nyliberal utveckling som innebär att en stor del av stadens fastigheter ska säljas bort.
– Helsingfors stad planerar att överlåta centrala stadsutrymmen som Elielplatsen till investeringsbolag. Underligt är framför allt det att man nu säljer byggnader som är väsentliga för stadens verksamhet, såsom verksamma skolor, påpekar Hautajärvi.
I Helsingfors stadsstrategi beskrivs hur ”staden börjar planera och verkställa konkreta reformer som medför ökad effektivitet, produktivitet, ekonomiskt spelrum och resurser i stadens verksamhet. För detta går vi igenom stadens och stadskoncernens affärsverk och övriga enheter och samfund, effektiviteten i deras verksamhet och deras lokalanvändning.”
Med andra ord, staden privatiserar stora delar av sin verksamhet.
”Enkla objekt”
Den nya utvecklingen drivs bland annat av Otto Meri (Samlingspartiet) som sitter i stadsfullmäktige och stadsmiljönämden. Han beskriver stadens fastighetsstrategier:
– Vi har för första gången ett systematiskt sätt att agera. Vi har förstått att pengarna inte räcker till om vi sitter på och själva rustar upp de här fastigheterna vi vill bevara,som inte nödvändigtvis har någon användning. Det är pengar bort från något annat, exempelvis sjukvårdarnas, småbarnspedagogernas och brandmännens löner, säger Meri.
Han anser att ”enkla objekt” som är bäst lämpade för försäljning och som det finns färdiga köpare för utan vidare borde säljas.
Finns det en garanti för att byggnaderna fortsätter att vara tillgängliga för invånarna då de säljs?
Ja och nej. På pappret ser det ut så här: byggnadernas detaljplaner, som bestäms i stadsmiljösektorn, anger vad de ska användas till. När staden säljer en fastighet ingår man direkta förhandlingar med intresserade (på basen av köparens eller stadens intresse) eller söker en köpare på auktion. Steg två är att diskutera med köparen vilka planer de har för byggnaden (detta skippas dock ibland). Detaljplanen borde i princip garantera att byggnaderna används till vissa bestämda ändamål men verkligheten ser ofta annorlunda ut. Ifall köparen vill använda byggnaden till något som inte anges i detaljplan kan det ändras före den säljs eller så kan köparen få ett undantagstillståndslov. Sedan kan medborgarna kommentera. Till sist överlåts byggnaden.
– Ofta vet vi hur köparen vill använda fastigheten redan då den säljs. Att okej, köparen vill ändra på den avsedda användningen. Vi vet det och så förverkligas det. Om det går så att vi säljer en fastighet som har en viss funktion i detaljplanen och den nya säljaren vill ändra på det, då är det i politikernas och stadens händer eftersom den nya ägaren måste få lov till det, förklarar Meri.
– Samtidigt är det klart att då vi säljer en fastighet så är det i köparens makt att bestämma vilken användning fastigheten får.
Processen inte transparent
Staden måste beakta kultur-och byggnadsarvet, men hur är det i praktiken?
– Om man säljer till byggnadsinvesterare betyder det att man inte kan kontrollera när byggnadsinvesteraren säljer fastigheten vidare. Eftersom Lappviken är ett kulturarv av nationellt intresse kan vi inte låta ansvaret övergå till någon investerare. Det enda sättet vi kan garantera att sjukhusområdet behålls som det är tänkt är att ha det i offentlig regi, anser Paqvalén.
Att försäljningarna sker bakom stängda dörrar skapar misstro och en brist på tillit till stadens sätt att sälja fastigheter.
– Informationen om det är knapp och till vissa delar inkorrekt. Processen kring Lappviken har varit ogenomskinlig, säger Paqvalén om försäljningsprocessen.
– När stadsborna får ta del av processerna är de redan ganska långt planerade, man har redan etablerat kontrakt med byggnadsinvesterarna som tycks vara heliga.
Helsingfors förra borgmästare Jan Vapaavuori har varit föremål för mycket spekulation på sociala medier efter att hans mandatperiod upphört och han en månad senare börjat verka som konsult för NREP i ärenden som berör stadsutveckling. Som borgmästare insisterade Vapaavuori hårt för att NREP:s planer angående Lappviken skulle förverkligas.
En förutsättning för att analysera och kommentera investeringsbolagens planer är att ha tillgänglig och korrekt information, vilket inte finns.
Även om byggnader som säljs fortsätter att vara öppna för allmänheten medför de nya ekonomiska ramarna att de som inte har råd inte har samma tillträde. Är det meningen att man ska betala för att ta del av sin egen stad, och vad är i så fall prislappen?
Vad är ekonomisk lönsamt?
Då staden överlåter en fastighet finns det olika möjligheter. Staden kan sälja hela fastigheten och överlåta verksamheten till den nya ägaren. Staden kan också sälja fastigheten men stanna som hyresgäst. En tredje möjlighet är att man hyr ut utrymmena. Ifall man säljer klipper man av alla band och får en engångssumma. Stora avskräckande renoveringar kan leda till att staden säljer en fastighet (för en alltför liten summa), betalar hyra på köparens konto och låter den nya ägaren fatta besluten. Skulle inte det mest uppenbart lönsamma vara det tredje alternativet i vilket staden inte överlåter förfogandet över fastigheten utan istället får en stabil ersättning i form av hyra?
Enligt Otto Meri är det den ekonomiska lönsamheten som driver affärerna.
– Staden hyr ibland ut fastigheter, då den nya köparen inte vill köpa dem. Det borde bestämmas från fall till fall. Ifall försäljningssumman är tillräckligt stor gör det inte någon ekonomisk skillnad ifall man hyr eller säljer.
– I princip borde man inte ta parti för någondera men man måste bestämma med den nya ägaren vad som gynnar dem, säger Meri.
Vinst görs på det gemensamma
Ifall affärerna görs på köparens villkor, riskerar då inte staden att bli utnyttjad?
– Investerarna betalar knappt något, utan byggnaderna säljs alltid för löjligt låga priser. Det är frågan om att överföra gemensamma fastigheter och skattepengar till investerare, säger Hautajärvi.
Investeringsbolag idkar inte välgörenhet, deras uppgift är att göra så mycket vinst som möjligt. Investeringsbolagen maximerar sin vinst genom att ha staden som hyresgäst (också då bolaget byggt och äger utrymmena): när driftskostnaderna på lång sikt stiger höstar man in allt högre hyror.
Ett exempel på ett utrymme som byggdes för staden av ett byggnadsinvesteringsbolag och vars utrymmen staden nu hyr är Fiskehamnens central för hälsa och välbefinnande. Byggnaden är på många sätt bristfällig vilket bland annat har lett till att många anställda gett sig av.
Inte alltid billigt för staden
En skev ekonomisk logik finns det många exempel på.
I Södervik ska staden sälja tomten, där ett aktivitetscenter är tänkt att byggas för 15 miljoner euro. I avtalet ingår dock att staden för 12,9 miljoner euro ”piffar upp” tomten först. Sanering av marken, gatuarbeten, vattenförsörjning och fjärrvärme ska ordnas för Suvilahti eventhub oy. Om vi antar att budgeten håller för dessa omfattande saneringar blir det endast 2,1 miljoner euro kvar av köpesumman till staden. Staden överlåter alltså en tomt med av invånarna uppskattad havs- och kulturmiljö med en vinst på endast 2,1 miljoner.
Vems behov?
– I alldeles kulturhistoriskt centrala avseenden överlåter Helsingfors stad vissa byggnader till byggnadsinvesterare. Överlåtandet handlar inte överhuvudtaget om stadsplanering utan om att överlämna stadsplaneringen åt investerare som inte bidrar till investeringen av staden och till vad som på riktigt behövs, säger Rita Paqvalén.
Stadsplanering hör nämligen inte till investeringsföretagens agenda. Företagens uppgift är att göra vinst åt aktieägarna, inte fundera på invånarnas behov. Vad gör det med en stad då stadspärlorna privatiseras?
– Det som vi har behov av är en planering som tar till vara och funderar på vad det är vi behöver här i staden. Staden blir inte mer attraktiv av att vi har tiotals olika Scandic-hotell, det gör inte vår stadskärna mera levande. Viktiga äldre byggnader rivs eller görs om till kontor eller hotell samtidigt som det inte finns ett behov för flera hotell och kontor.
För att stoppa eller ens följa med stadens affärer krävs det att stadsborna är extremt uppmärksamma och engagerade. De flesta är helt ovetande om att våra gemensamma platser säljs bort. Graden av privatisering, i jämförelse med tidigare, är måttlös.
– Det är inte endast Lappviken i det här området som är hotat, utan det gäller också Maria sjukhus, och också ett gammalt sjukhus vid Sandviken, Gardets lasarett. Enorma skyskrapor planeras i kanten av Lappvikens park och en lastbilsnedfart genom parken. Staden har just sagt att parken inte ska röras och så ska berget sprängas och göras till en lastbilsramp, säger Paqvalen oroat.
En bild byggs småningom upp: staden styrs av investerarnas intressen och inte stadsbornas. Då man överlåtit tomter till investerare – då gör de vad de gör. Det må vara ett grönområde som är viktigt för stadsborna, den där enda lilla gröna stäppen blir sedan ett hotell eller kontorsrum som sedan står tomt.
Foto: Aurora Ahlroos-lilius
