Ingen räddning på kort sikt

av Otso Harju

I Helsingfors finns alldeles för få hyresbostäder, så mycket är klart. Situationen är så dålig att den hotar stadens ekonomiska framtid. I bakgrunden spökar en ineffektiv marknad, råddig markpolitik och en oklarhet om vem man egentligen borde skylla på.

26 kvadratmeter i Alphyddan? 720 euro i månaden. 25 kvadratmeter i Haga? Det blir 620 euro i månaden. Helsingfors har ett enormt bostadsproblem. Eller egentligen rätt så många. De som har minst behov drabbas mest. En enrummare är guld värd.

Om de senaste årens befolkningsökning håller i sig kommer Helsingfors att ha mellan åtta- och niohundratusen invånare år 2050. Inflyttning, både från övriga Finland och utlandet, är den huvudsakliga orsaken till befolkningsökningen. Under de senaste fem åren har mängden nyfödda dessutom stigit något. Det byggs för få bostäder för att täcka det ökande behovet. Stadens målsättning att få till stånd 5 000 nya bostäder per år har hittills inte uppnåtts, trots ett litet uppsving förra året. Detta skapar ett växande underskott.

Samtidigt klarar Helsingfors inte ens av dagens situation: i kön till stadens hyresbostäder står 40 000 hushåll. Priserna på den fria marknaden har i åratal varit skyhöga. Byggbranschen kontrolleras av en handfull storföretag och markpolitiken innehåller många oklarheter. Alla tycks vara ense om att situationen är väldigt svår, men samtidigt tycks inga gemensamma lösningar finnas. Kommunalpolitikerna är väldigt oense, trots att bostadsbristen vid det här laget redan utgör ett ekonomiskt hot.

Det börjar nämligen snart vara så att de som behövs för att trygga arbetet i staden inte längre har råd att bo i den. Vidare segregeras staden på ett sätt som passar illa ihop med det planeringstänkande som rått sedan 60-talet. ”Nu vet vi att medelklassen skyr en viss typ av förorter. Medelklassen får inte dömas för detta”, skrev Helsingin Sanomats ledarredaktör Annamari Sipilä i oktober förra året, apropå invandrare och medelklassens önskan om att inte behöva bo bland dessa.

De flesta av Helsingfors nybyggen kämpar för att vara en del av staden, samtidigt som en hygglig bostad för ett vettigt pris ter sig som en allt mer avlägsen dröm.

Att greppa detta är inte världens lättaste uppgift. Problemen, de potentiella lösningarna och de olika aktörernas bokstavsförkortningar är så många att man lätt blir yr. För att förstå precis vem som påverkar vem, vem som bestämmer vad, skulle det behövas ett helt eget temanummer.

Vi får klara oss med ett enkelt fyrfält, med tvister kors och tvärs: staden, staten, marknaden och civilsamhället. I denna modell representeras staden av bland annat stadsfullmäktige, stadsstyrelsen, bostadsnämnden, fastighets- och stadsplaneringskontoret, stadens bostadsproduktionsbyrå ATT och det stadsägda bolaget Heka Oy, genom vilket staden förvaltar sina bostäder.

Statens roll i stadens bostadspolitik syns främst i markpolitiken, i tvisterna om vad som faller under vems beslutsmakt, och i den statliga finansierings- och utvecklingscentralen för boende, ARA.

Marknaden representeras av byggbranschen (YIT, Skanska, Lemminkäinen med flera), bankerna, hyresvärdarna och bostadsinvesterarna. Förhållandet mellan byggbranschen och kommunen är en symbios och en kamp. Genom sina styrmekanismer kontrollerar staden branschen indirekt, men är också fullständigt beroende av den. Bostadsinvesterarna har i dag en stor roll inom den fria marknaden: av de nya ettor som byggs köps en tredjedel upp av investerare som hyr ut dem.

Den största men mest splittrade aktören är alla Helsingfors nuvarande invånare. Det aktiva civilsamhället representeras av intresseorganisationer så som Helsingfors stads hyresgäster, HKVY ry, stadsdelsföreningar och andra intressebevakningsgrupper.

I soppan finns dessutom minst ett dussin andra aktörer, så som socialcentralen och studentbostadsstiftelsen HOAS, arbetande inom eller tvärs genom det symboliska fyrfältet. Här kan vi bara möta några av alla dessa.

 

Finlands största hyresvärd

Markku Leijo är chef för bostadsavdelningen på Helsingfors stads fastighetskontor. Han har femton års erfarenhet från insidan av boendebyråkratin i Helsingfors, och torde vara rätt person att svara på frågan om vilken bostadssituationen egentligen är i dag, vilka utopier som finns och varför dessa har förblivit just detta.

– Staden har monopol på planläggningen. Då det är kommunen som gör upp planerna, så har den möjlighet att påverka hurdana förvaltningsformer som finns inom bostadsområdet. Helsingfors är globalt sett mycket speciellt, eftersom staden äger omkring två tredjedelar av markytan. Så staden har sista ordet, men annars är det politik. Det är det politiska beslutsfattandet, lokaldemokratin, som styr boendeprogrammen och kommunens bostadspolitik, säger Leijo.

Fastighetskontoret förvaltar marken och byggnaderna som finns i stadens ägo. Man säljer och hyr ut stadens mark och ansvarar för förmedlingen stadens hyresbostäder – ca 3 000 bostäder per år.

Det är bostadsavdelningen som är den mest synliga länken mellan den enskilda invånaren och Finlands största hyresvärd, Helsingfors stad med sina fler än 57 000 bostäder. Omkring var sjätte helsingforsare bor i någon av dem. Den oändliga kön till bostäderna talar klarspråk om att väldigt mycket mera skulle behövas.

Helsingfors har som målsättning att få till stånd 5 000 nya bostäder per år. Just nu menar man att 40 procent av dem skall vara ägarbostäder för marknadspris, 40 procent ett slags mellanting – hitasbostäder, bostadsrätter, fria hyresbostäder och så vidare – och 20 procent statsunderstödda ARA-hyresbostäder. Förra året kom man upp till 4 600 nya bostäder, vilket är betydligt mera än medeltalet för åren 2008–2012 som var runt 3 000 nya bostäder per år.

Fördelningen av det som färdigställts är intressant. Viktigt är att det finns två slag av både ägar- och hyresbostäder: de för marknadspriser och de som subventioneras på ett eller annat sätt.

Av de bostäder som byggdes förra året var runt 2 300 ägarbostäder, och av dem kom nästan 700 att regleras av Hitassystemets pristak. Drygt 1 600 var hyresbostäder och omkring hälften av dem var ARA-lägenheter. Staden fungerade som byggherre i runt tusen av de nya bostäderna – 2012 producerade ATT knappt 800 bostäder.

– Förra året lyckades man ju numeriskt ganska bra, men hur de inre förhållandena ser ut är beroende av konjunkturer och en aning svåra att styra politiskt, säger Leijo.

Inne på samma linjer är Hannu Ahola, bostadsmarknadsspecialist på ARA. Det senaste året var ovanligt bra, säger Ahola och tillägger att bristen på ARA-hyresbostäder hursomhelst är akut. På den fria marknaden finns för tillfället förvånansvärt många hyresbostäder, menar han, men då köerna till stadens hyresbostäder har fortsatt att växa står det klart att priserna är för höga. Ahola menar att man kan vara imponerad av att staden lyckats hålla hyresnivån i sina egna bostäder på en skälig nivå, det finns bara alldeles för få.

ARA kan fungera som finansiär när staden har bokat tomter för hus med subventionerade bostäder. Man kommer in om kontrakten fyller de priskrav som ARA ställer. Genom exempelvis ränteunderstöd delfinansierar ARA även projekt där allmännyttiga föreningar själva vill låta bygga sina hus. Av organisationens budget kommer en stor del Helsingfors till godo eftersom det är här som behovet är som störst.

 

Tomter och ägande

Enligt Markku Leijo finns två centrala problemställningar: tomtmarken och ägandestrukturen. Trots sin enorma markegendom verkar staden tampas med att hitta tillräckligt med utrymme tillräckligt snabbt. I praktiken innebär problemen ifråga om ägandestrukturen för få hyresbostäder för människor med lägre inkomster.

– Frågan gäller framför allt hyresbostadsproduktionen. De som flyttar till staden söker just hyresbostäder. Att hyrorna är så höga är ett problem då man tänker på att arbetskraften är en produktionsfaktor – man borde ju ha en bostadsstruktur som tillåter arbetskraften att bo här. Arbetarnas bostadssituation befinner sig i ett kritiskt tillstånd, menar Leijo.

På alla internationella seminarier talar man för ett ökat hyresboende, säger han. Det ses som en lösning på kraven om en flexibel arbetsmarknad och en rörlig arbetskraft. I Helsingfors bor i dag nästan hälften av invånarna på hyra. Ändå ses ägarboende som norm hos oss.

– Det är en väldigt ideologisk och kulturell fråga. Det är lite märkligt det här med ägarboende, något av en folksägen. Man blir tydligen inte kvitt det, skrattar Leijo.

Inom tomtpolitiken har byggfirmornas ovilja att bygga under ekonomiskt mindre lönsamma tider varit ett problem som först nyligen kommit att uppmärksammas. Leijo säger att det lätt går så att byggbolagen bokar tomter men väntar med att börja bygga tills priserna är maximala. Då kommersen minskar blir bolagen rädda att priserna till och med kan sjunka, och så lägger de produktionen på is.

– Det ligger alltid i någons intresse att det finns knapphet på marknaden, för att hålla priserna uppe, påpekar Leijo.

På senare år har man ändå kommit med krav på att produktionen på en tomt som givits åt ett visst bolag måste börja inom två år. Hur strikt den regeln efterföljs i praktiken finns det väldigt motstridiga åsikter om.

Leijo ser helheten som en kamp mellan försöken att reglera produktionen genom diverse bostadspolitiska instrument, och den vilda marknaden som fungerar enligt sin egen logik. Kommunalpolitikens roll i det hela blir lite oklar.

– Det är nu liksom lite en grej på statens och finansministeriets håll att man tror på marknadsekonomin. Man skulle helst inte gå in för stödsystem eller reglering. I Helsingfors, på lokalpolitisk nivå, är de här sakerna så komplicerade att jag undrar hur mycket man begriper av det inom politiska kretsar. Vissa politiker är ju väldigt smarta, men beslutsfattandet är då inte speciellt radikalt.

 

Kommunalpolitiken 

Kommunalpolitiken är splittrad. Vänstern har länge argumenterat för att ett av staden ägt byggbolag är den enda vettiga lösningen på bostadsbristen och de allt högre priserna. Man tänker sig att ett stadsägt bolag inte skulle vara lika beroende av konjunkturer, och skulle bygga just det som behövs, inte det som inbringar mest pengar. Utan ett eget bolaget är det svårt att pressa priserna nedåt.

Att satsa på stadens boende skulle också betyda att intäkterna skulle gå tillbaka till stadskassan, i stället för att pumpas till privata investerare genom boendestöd och ARAbyggen. Högern tycker däremot att staden inte skall ha något att göra med det praktiska byggandet.

– Om Helsingfors så där på riktigt skulle vilja lösa bostadsbristen i huvudstadsregionen, som också ur ett borgarperspektiv kan ses som en nationalekonomisk fråga, borde man få fler billiga bostäder i Helsingfors. Staden kunde riktigt bra bygga dem själv, genom att grunda ett byggbolag, menar stadsfullmäktige Dan Koivulaakso (vf).

Risto Rautava (saml), ordförande för Helsingfors stadsplaneringsnämnd, är av annan åsikt:

– Det finns inte ett uns vett i det. Stadens skall satsa på sina kärnuppgifter och inte på att driva en byggfirma!

Inom högern har det funnits en viss vilja att göra stadens hyresbostäder tillgängliga endast för människor med tillräckligt svag ekonomi, och att flytta de rikare till den fria marknaden. Koivulaakso menar att när man börjar betrakta en offentlig service som fattighjälp så mister den sin legitimitet.

– Man säger ju ofta att det skulle vara jättedyrt för staden att bygga eller upprätthålla bostäder, men det stämmer inte alls: de bekostar ju sig själv med hyrorna! Det är inget socialunderstöd när staden hyr ut bostäder, säger Koivulaakso.

Liksom Leijo förundrar sig Koivulaakso över det finländska behovet att se ägarboende som det enda legitima. Stadssociologer som professor Matti Kortteinen har mycket mera förståelse för fenomenet. Enligt honom är den fasta egendomen i Helsingfors något som kommer att vara en allt mer definierande klassfaktor i framtiden.

– För att kunna vara vild och fri i Helsingfors innerstad behöver du få en etta av dina föräldrar. En familj kommer lätt till slutsatsen att om man bara kan, så lönar det sig att skaffa en bostad. Det ger genast en känsla av trygghet.

Kortteinen vill vidare ifrågasätta dikotomin mellan den politiska vänstern och högern, kontroll och fri marknad. Han säger att realiteten är den att bägge två finns och att vi måste lära oss att leva med det.

– Så fort någon talar om marknaden misstänker folk att han är nyliberal. Precis som om det skulle finnas två möjligheter: antingen en suverän offentlig bostadsproduktion eller ett marknadssystem. Vi har redan i årtionden levat i en situation där båda styr, säger han.

 

Hyresgästernas sida

Markku Saarinen är verksamhetsledare för föreningen för Helsingfors stads hyresboende, HKVY ry. Den politiskt obundna organisationen representerar alla stadens hyresgäster. Mest av allt är man orolig för den långsamma produktionen av hyresbostäder i Helsingfors. Liksom Leijo ser Saarinen marknadssituationen och markpolitiken som bakomliggande orsaker.

– Det ligger inte nödvändigtvis i byggfirmornas intressen att bygga förmånliga bostäder, utan hellre aktiebostäder till marknadspris. Det är ju ganska förståeligt. Vi vet att när bostadsbristen är så här stor, så köper människor en bostad om de inte lyckas få den på annat sätt. Någonstans måste man ju bo på de här breddgraderna.

Saarinen är också en av dem som ser ett stadsägt byggbolag som ett sätt att bryta den maktställning som de stora byggföretagen har. En marknad som så starkt domineras av en handfull aktörer som den i Helsingfors, gör att hela utgångspunkten blir snedvriden, menar han.

Helsingfors markpolitik har varit mycket omdiskuterad, många minns till exempel diskussionerna om att ta Malm flygfält, Sandhamn eller golfbanan i Tali i bostadsbruk. Staden säger sig ha brist på utrymme.

– Stadens högsta ledning, med biträdande stadsdirektör Hannu Penttilä i spetsen, är ju starkt av den åsikten att vi inte har tillräckligt med tomtmark. Vi är av annan åsikt. Om man skulle använda de byggnadslov som redan finns på stadens egna tomter, så skulle det finnas plats för 2 000–4 000 nya bostäder – enbart genom tilläggsbygge, säger Saarinen.

Helsingfors är enligt europeiska mått en glesbygd, men motståndet mot förtätning är starkt. Penttilä är förutom biträdande stadsdirektör styrelseordförande för Heka Oy och hans ord väger tungt. Men även invånarna själva är en orsak till att nya bostäder inte byggs, säger Saarinen.

– Människor som har bott i ett hus med tvåhundra invånare på en en hektar stor tomt, med ett eget grönområde omkring sig, vill inte gärna ge det ifrån sig, det är ju begripligt.

Kasberget är ett praktexempel på detta. Många skulle helst bevara den gamla förortsmodellen. Faktum är, säger Saarinen, att vi snabbast och mest kostnadseffektivt kunde producera nya bostäder just genom tilläggsbyggen. Här kunde man använda stadens egen makt, i sista hand genom tvångsinlösning, menar han.

En annan het potatis är den politiska kontrollen av Heka. Denna borde enligt Saarinen revideras. Just nu står bolagets styrelse bara under indirekt politisk kontoll, genom Penttilä och utfrågningar från stadsfullmäktiges sida. Det råder en brist på automatisk transparens.

Andra ser det som en bra sak att Heka fungerar som ett halvsjälvständigt bolag. Exempelvis Risto Rautava är glad att politiker inte blandar sig i företagets praktiska arbete – en indirekt kontroll genom linjedragningar räcker, menar han.

Otso Harju

Källor: Helsingfors stad, Statistikcentralen, ARA, ATT.

Lämna en kommentar

Denna webbplats använder Akismet för att minska skräppost. Lär dig hur din kommentardata bearbetas.